Vices cachés

Le vice caché

Le vice caché en immobilier: définition

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, Le vendeur est tenu de garantir que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Ainsi, le vice doit répondre aux quatre conditions suivantes pour être considéré comme un vice caché :

  1. Le vice doit être grave;
  2. Le vice doit être antérieur à la vente;
  3. Le vice doit être inconnu;
  4. Le vice doit être caché.

La garantie de qualité et sa renonciation

À moins de renonciation explicite de la part de l’acheteur, le vendeur est tenu de garantir la qualité du bien vendu.

Le fait de renoncer à la garantie de qualité est une pratique de plus en plus commune dans le marché immobilier québécois puisque cette renonciation se traduit généralement par une baisse du prix de vente d’environ 10%.

Cependant, il est important de savoir que cette renonciation peut uniquement avoir lieu entre particuliers. En effet, la renonciation qui interviendrait avec un vendeur professionnel n’est pas valide. Cela n’empêche pas pour autant certains vendeurs professionnels d’insérer de telle clause afin de dissuader l’acheteur d’exercer un recours en vice caché contre celui-ci. Dans une telle situation, ne vous laissez pas décourager par une telle tactique sans scrupules : votre recours contre le vendeur professionnel n’est aucunement affaibli.

De plus, même lorsqu’il y a eu renonciation, l’acheteur conserve son recours en vices cachés face à un vendeur non professionnel qui a fait preuve de mauvaise foi par ses fausses représentations quant à l’état de l’immeuble.

Enfin, la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de qualité.

Lire aussi :

L’inspection pré-achat, est-ce nécessaire?

Qui poursuivre?

Si le vice en question remplit les quatre conditions du vice caché, votre poursuite devrait alors s’effectuer contre le vendeur.

Cependant, sachez qu’un vice qui n’était pas caché, mais plutôt apparent au moment de l’achat pourrait tout de même faire l’objet d’une poursuite. En effet, si vous avez engagé un inspecteur, le fardeau d’être un acheteur prudent et diligent tombe désormais sur les épaules de l’inspecteur qui pourra alors faire l’objet d’une poursuite pour tous vices apparents au moment de l’inspection. Le Tribunal analysera alors le travail de cet inspecteur en comparant celui-ci à un inspecteur normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances.

De surcroît, il peut y exister un recours contre le courtier du vendeur en cas de fausses représentations de celui-ci. Toujours davantage, le courtier de l’acheteur peut également faire l’objet d’une poursuite lorsque celui-ci ne respecte pas son devoir de conseil ou de loyauté envers son client. À titre d’exemples, commet une faute le courtier qui se place en conflit d’intérêts ou qui omet d’informer l’acheteur que l’immeuble est grevé de certains droits, tels qu’une hypothèque, une servitude, etc.

La responsabilité respective des différentes parties qui sont intervenues à la transaction immobilière demeure une question de fait qui peut s’avérer complexe. Votre avocat en droit immobilier est là pour départager cette responsabilité et établir vos chances de succès contre chacune d’entre elles.

Lire aussi :

La responsabilité du vendeur, vices cachés

La responsabilité des courtiers immobiliers

Obligation du courtier immobilier quant à l’inspection d’un immeuble

Recours possibles

Le vice caché est le défaut qui altère le bien acheté d’une manière telle qu’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un prix différent. En conséquence, l’acheteur pourra réclamer :

  1. Des dommages-intérêts;
  2. La réduction du prix de vente;
  3. L’annulation de la vente et la restitution des prestations.

Quoi ne pas faire

Il est essentiel de ne pas procéder aux réparations avant que le vendeur ait eu un délai raisonnable lui permettant de visiter les lieux et d’analyser lui-même les vices allégués. À défaut de procéder ainsi, l’acheteur pourrait se retrouver à renoncer de réclamer des dommages causés par le vice caché à moins qu’il y ait eu urgence, soit une situation impliquant un risque de perte ou de dépérissement immédiat du bien.

Pourquoi poursuivre avec l’assistance d’un avocat

La découverte d’un vice caché est une expérience difficile à gérer pour un nouvel acheteur. Dès la découverte d’un vice caché, il est essentiel d’agir, préférablement avec un avocat. Il n’est pas rare de voir un acheteur croire qu’il n’y a pas d’urgence étant donné la prescription habituelle de trois ans en matière civile. Cependant, le recours sera rejeté si aucun avis de dénonciation écrit n’a été envoyé au vendeur dans un délai dit raisonnable, soit dans les six mois qui suivent la découverte du vice à moins de circonstances justificatives.

Un avocat permet à l’acheteur de ne pas craindre le rejet de son action pour des motifs procéduraux. De plus, face à une dénonciation tardive, l’avocat expérimenté a les capacités pour convaincre la cour qu’il existe des circonstances justifiant ce retard ou qu’il s’agit de circonstances où l’envoi d’une dénonciation n’était pas nécessaire.

D’ailleurs, un avocat sera en mesure de guider l’acheteur afin que celui-ci soit en mesure de remplir son fardeau de preuve en lui suggérant les expertises nécessaires à faire valoir ses droits et en lui faisant économiser celles qui s’avéreront superflues.

Pour conclure, considérant qu’environ 90% des litiges se règlent à l’amiable, il est primordial que vous puissiez négocier efficacement. Votre avocat s’assurera de défendre vos intérêts, négociera avec ténacité et vous empêchera de céder à une entente inéquitable sous pression. Pour des informations additionnelles concernant les vices cachés, n’hésitez pas à communiquer avec les procureurs soussignés.

Si cela est votre cas , le cabinet Azran avocats, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation. Rien ne remplace l’expérience d’un avocat en droit immobilier dans les affaires de vices cachés

La responsabilité du vendeur, vices cachés

Nous avons précédemment traité des précautions que devait prendre un acheteur avant d’acquérir un immeuble, soit d’être prudent et diligent. Cependant, l’obligation de l’acheteur d’être prudent et diligent ne libère pas le vendeur de ses obligations contractuelles de divulgation.

Ainsi, le vendeur se doit de divulguer, au futur acheteur, tous les vices ou anomalies affectant l’immeuble. L’article 1726 du Code Civil du Québec prescrit que le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés.

Que doit faire le vendeur?

Lorsqu’il est temps pour un vendeur de mettre sa propriété en vente, il n’est pas avantageux ni bénéfique pour lui de se taire et d’ignorer une situation qui pourrait avoir une influence certaine sur la décision finale du futur acquéreur de procéder à l’achat ou non de l’immeuble en question. Bien au contraire, le vendeur devrait être volubile et détailler clairement les vices qui atteignent sa propriété.

Divulguer les vices de la maison

Bien évidemment, les vendeurs n’apprécient pas faire état de tous les vices qui affectent l’immeuble convoité par crainte évidente d’échauder un acheteur potentiel et/ou de voir le prix de vente dramatiquement réduit. Pourtant, le fait de divulguer les vices au promettant acheteur pourrait éviter au vendeur non pas seulement bien des maux de tête, mais aussi des frais légaux non prévus en cas de recours par l’acquéreur.

D’ailleurs, la jurisprudence est bien claire à cet effet. Le vendeur doit divulguer à l’acheteur tous les vices cachés dont il a ou devrait avoir connaissance. La raison est évidente : les tribunaux désirent s’assurer que l’acheteur acquiert un immeuble en toute connaissance de cause. Or, tout signe pouvant laisser croire qu’un vice affecte l’immeuble, même si la cause même du vice n’a pas été découverte, devrait faire l’objet d’une divulgation auprès des futurs acheteurs.

Ainsi, un acheteur qui découvre qu’un immeuble acquis est atteint d’un vice caché est en droit d’exiger du vendeur le remboursement des frais encourus pour la réparation du vice et ce, que le vendeur ait été de bonne ou de mauvaise foi au moment de la vente. Même si le vendeur omet involontairement de divulguer un vice caché, il pourrait être tenu responsable et se voir contraint de dédommager l’acheteur.

Pour être caché, le vice doit remplir les critères suivants :

Tel qu’énoncé par Jobin, dans son traité,

La vente : « (…) il doit avoir existé au moment de la vente, il doit être grave, inconnu de l’acheteur, enfin, il ne devrait pas être apparent au moment de la vente, donc être caché. »

S’il est connu de l’acheteur, le vice n’est pas caché. Il est, de ce fait, essentiel pour le vendeur de s’assurer que l’acheteur a été avisé de toutes les anomalies affectant l’immeuble et ainsi remplir ses obligations de divulgation.

Le vendeur peut informer l’acheteur de plusieurs façons, mais il est recommandé de le faire par écrit afin d’en conserver une preuve concrète. D’ailleurs, il est dans l’intérêt de toutes les parties à ce que le vendeur indique les vices en question dans la promesse d’achat et ainsi, éviter d’éventuels recours en justice.

Un paragraphe dans la promesse d’achat

Veuillez d’ailleurs noter que même si le vendeur n’a jamais communiqué directement avec l’acheteur pour avoir mandaté un agent d’immeuble d’agir en son nom, il n’est pas libéré de son obligation de divulgation. À cette fin, il lui est possible et fortement suggéré d’aviser les acheteurs par l’entremise de la promesse d’achat, dans laquelle un paragraphe, soit la déclaration du vendeur, est spécifiquement prévu à cette fin.

Finalement, il est important de se rappeler qu’il n’y a pas que les vices cachés qui doivent être dénoncés, mais le vendeur doit aussi faire bien attention de ne pas faire de fausses déclarations à l’acheteur pouvant vicier son consentement quant à son intention ou non d’acquérir la propriété en question ou d’en payer le prix demandé.

En d’autres termes, le vendeur doit être transparent dans les représentations qu’il fait quant à l’état véritable de sa propriété de sorte à ce que l’acheteur ne soit aucunement pris par quelconque surprise désagréable, une fois avoir emménagé sur les lieux puisqu’il aura acheté la propriété en toute connaissance de cause.

Conseils pratiques aux vendeurs

Nous avons déjà suggéré à certains de nos clients vendeurs, qui craignaient que leurs acheteurs soient du type à contester et à poursuivre en justice qui bon leur semble, de faire faire une inspection pré-achat ou même une expertise, laquelle serait remise au futur acheteur lors de la signature de la promesse d’achat. Assurez-vous que l’inspection en question reflète bien la réalité et que l’expert fait état de tous les vices affectant l’immeuble, même au risque de perdre ou de dissuader un acheteur intéressé. Ceci aurait pour effet de rassurer le futur acheteur, de l’aviser de toutes les déficiences possibles et surtout de démontrer leur bonne foi.

Ceci aurait également pour effet de protéger le vendeur en cas de recours éventuel puisqu’il aura pris toutes les précautions possibles en avisant l’acheteur bien au-delà de son obligation. Aussi, il jouira de l’option de se retourner contre son inspecteur ou expert en cas d’erreur ou d’omission professionnelle dans son rapport.

D’autre part, si le promettant acheteur procède à sa propre inspection pré-achat, il est fortement recommandé au vendeur d’assister à l’inspection et également d’attirer l’attention de l’inspecteur sur les signes pouvant être à la source tant d’un vice apparent que d’un vice caché.

Vices cachés en copropriété divise : qui peut poursuivre ?

L’achat d’une unité de condominium implique deux éléments pour l’acheteur : l’acquisition d’une partie privative (soit l’appartement dont il devient propriétaire) ainsi qu’une portion indivise des parties communes de l’immeuble, laquelle est déterminée selon la quote-part du droit de copropriété indivis indiquée à la déclaration de copropriété.

Ainsi, lorsque le propriétaire découvre un vice caché suite à l’acquisition de son condo, des recours s’ouvrent à lui et ce, peu importe si le vice touche sa partie privative ou les parties communes de l’immeuble.

Si cela est votre cas, le cabinet Azran avocats, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation. Rien ne remplace l’expérience d’un avocat en droit de immobillier dans les affaires de vices cachés 514-499-2010

Le vice caché en immobilier: définition

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec,

Le vendeur est tenu de garantir que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Ainsi, le vice doit répondre aux quatre conditions suivantes pour être considéré comme un vice caché :

1. Le vice doit être grave;
2. Le vice doit être antérieur à la vente;
3. Le vice doit être inconnu;
4. Le vice doit être caché.

Il est également prévu à l’article 1739 C.c.Q. que l’acheteur qui constate un vice à l’obligation de dénoncer celui-ci par écrit au vendeur et ce, dans un délai raisonnable de la découverte.

Pourquoi poursuivre avec un avocat

Dans le contexte particulier de la copropriété divise, le syndicat est responsable de la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Ainsi, lorsqu’un vice est découvert dans la partie privative de l’acheteur et qu’il affecte une partie commune (générale ou à usage exclusif), l’acheteur doit, en plus de la dénonciation légale au vendeur, aviser les administrateurs du syndicat dans les meilleurs délais. L’article 1077 C.c.Q. indique que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Recours contre le syndicat de copropriété

Ce recours ouvert au copropriétaire contre le syndicat ne concerne que des dommages directs subis par le défaut du syndicat d’entretenir adéquatement les parties communes, mais n’est pas pertinent dans le cadre d’une action en diminution de prix suite à la découverte d’un vice caché puisque le syndicat n’est pas partie à la vente.

Par ailleurs, lorsqu’il est question de vice caché, il est prévu à l’article 1081 C.c.Q. que le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice de sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties.

Cet article confère au syndicat la possibilité d’intenter une action pour vice caché, mais en aucun temps le législateur a voulu exclure les droits de l’acheteur d’intenter une telle poursuite contre son vendeur, même si le litige concerne les parties communes.

Concrètement, si un vice affecte les parties communes et que l’acheteur veut intenter une réclamation pour diminution de prix (ou en annulation de vente) contre son vendeur, il serait illogique que le copropriétaire ne puisse avoir l’intérêt requis si les parties communes sont touchées, surtout si sa partie privative est également touchée par le vice.

Toutefois, dans une situation où le promoteur est la personne ayant vendu l’unité au copropriétaire, il pourrait dans ce cas être préférable de laisser au syndicat le soin de gérer la poursuite, d’autant plus que ledit entrepreneur pourrait effectuer les travaux correctifs requis aux parties communes, sous la supervision du syndicat.

En effet, le copropriétaire ne pourrait pas exécuter (ou superviser l’exécution) des travaux relativement aux parties communes de l’immeuble puisque seul le syndicat est légalement autorisé à cet effet.

La gestion d’un vice caché est complexe

La découverte d’un vice caché est une expérience difficile à gérer pour un nouvel acheteur, d’autant plus lorsque ce vice affecte les parties communes d’un immeuble détenu en copropriété divise.

Il est donc bon de savoir que le copropriétaire a l’intérêt suffisant pour poursuivre et invoquer cette garantie de qualité, même pour une partie commune.

Il faudra donc déterminer la nature du vice et les dommages subis, pour ensuite voir s’il serait préférable pour l’acheteur de procéder lui-même avec le recours, ou de plutôt laisser faire le syndicat afin de notamment diminuer les frais reliés au processus judiciaire. La nature du recours judiciaire choisie sera également déterminante dans ce processus décisionnel.

Pour des informations additionnelles concernant les vices cachés en copropriété divise, n’hésitez pas à communiquer avec les procureurs soussignés.

L’inspection pré-achat, est-ce nécessaire?

Sachez que lors de l’achat d’une propriété, l’acheteur se doit d’être prudent et diligent. Le législateur a prévu, au Code Civil du Québec, une garantie légale du vendeur qui a pour objectif de protéger les acheteurs des éventuels vices cachés.

Or, pour que cette garantie puisse être revendiquée devant les tribunaux, si vices cachés il y a, l’acheteur se doit de prouver que préalablement à l’achat de l’immeuble en question, celui-ci a agi de façon prudente et diligente. L’acheteur doit démontrer qu’il a inspecté diligemment l’immeuble afin d’identifier les vices apparents pouvant affecter ledit immeuble.

Un inspecteur?

Si l’inspecteur omet de révéler un vice apparent?

L’objectif recherché par les futurs acheteurs, lorsque ceux-ci demandent une inspection pré-achat, est de s’assurer que l’immeuble n’est pas affecté d’un vice pouvant être décelable suite à une inspection visuelle.

Or, la majorité des acheteurs n’ont pas une connaissance suffisamment poussée dans le domaine de la construction et préfèrent recourir aux services d’un inspecteur. Ainsi, l’inspecteur a une responsabilité envers les personnes qui recrutent ces services et cette responsabilité peut être retenue contre lui s’il omet de divulguer des informations. D’ailleurs, l’inspecteur se doit d’être diligent et d’aviser l’acheteur de tout signe aperçu par celui-ci et pouvant représenter la manifestation d’un vice caché.

Bien sur, la responsabilité d’un inspecteur pré-achat peut également être retenue si celui-ci ne mentionne pas un vice apparent qu’il «[…] a vu […] ou aurait du voir et interpréter. », tel que mentionné par la Cour d’Appel dans l’arrêt Préseault c. Inspec-Tech Inc.

L’acheteur peut toutefois se décharger, en partie, de ce fardeau en faisant appel aux services d’un inspecteur. En réalité, les obligations de l’inspecteur sont les mêmes que celles de l’acheteur : celui-ci doit identifier les vices apparents affectant l’immeuble.

L’inspecteur se doit d’effectuer une inspection visuelle et détecter les vices décelables.

D’autre part, l’inspecteur se doit d’aviser les futurs acheteurs de la présence d’un vice apparent et ce, même si à première vue ce vice ne semble pas sérieux. Dans l’impossibilité par l’inspecteur choisi de faire une inspection approfondie due à son manque de connaissance, celui-ci doit référer les futurs acheteurs à un expert en la matière, lequel sera en mesure de conseiller le futur acheteur. Si ledit inspecteur omet de vous indiquer les vices apparents, vous possédez un droit d’action contre celui-ci et il pourrait se voir obligé d’indemniser l’acheteur lésé par sa négligence.

Conseils pratiques

N’ayez pas peur de questionner votre inspecteur et de « décortiquer » son rapport afin d’en connaître tous les tenants et aboutissants. Faites une évaluation des lieux par vous-même, en plus de celle de l’inspecteur. Assurez-vous d’utiliser tous vos sens lors de cette visite. Un immeuble où le taux d’humidité semble élevé, où le plancher est croche, où des fissures apparaissent au plafond peut être atteint de vices cachés et ces manifestations du vice doivent apparaître au rapport de l’inspecteur.

Finalement, il est très fortement recommandé de faire appel à un inspecteur pré-achat non seulement car celui-ci connaît généralement bien les manifestations des vices, mais également car vous détenez, suite à cette évaluation, un rapport écrit qui, s’il est bien étudié, peut vous éviter d’énormes problèmes.

Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la clause de l’inspection pré-achat Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez-nous aux coordonnées ci-après.

La responsabilité des courtiers immobiliers

Le courtier immobilier est, bien évidemment, la personne ressource par excellence à contacter lorsque l’on désire faire l’acquisition ou se départir d’une propriété. Qu’un vendeur se trouve désespéré, qu’il soit sans ressources ou simplement en manque de temps pour vendre sa propriété par lui-même, il fait généralement appel aux précieux services d’un courtier immobilier.

En conséquence du contrat de courtage liant le vendeur et le courtier immobilier, il est clair que ce dernier engage sa responsabilité envers le vendeur. Mais le courtier immobilier peut-il être également tenu responsable envers l’acquéreur?

En vertu de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier, le courtier immobilier a comme obligation, entre autres, de s’assurer que les informations qu’il fournit aux autres agents et au grand public soient véridiques et représentent fidèlement la réalité. Son obligation de transparence est d’autant plus accrue par cette nouvelle Loi.

Ainsi, un courtier immobilier qui transmet des informations erronées par l’entremise de la fiche descriptive ou autrement peut voir sa responsabilité extracontractuelle retenue, tant contre lui que contre l’agence de courtage immobilière à laquelle il est affilié.

Il ne faut toutefois pas confondre les obligations du courtier immobilier avec celles de l’inspecteur en bâtiment. En effet, le courtier immobilier se doit de vérifier la véracité de tous les renseignements qu’il accepte de fournir et lorsqu’il lui est impossible de s’assurer de l’exactitude des renseignements en question, celui-ci doit s’abstenir d’émettre son opinion et ses présomptions. Pour sa part, l’inspecteur se doit de déceler, entre autres, les défauts et vices apparents affectant l’immeuble et doit les communiquer à celui qui retient ses services, avec le plus de détail et de mise en garde possible.

Aussi, bien que la fiche descriptive d’un immeuble ne puisse se substituer à une inspection en bonne et due forme d’un immeuble, l’acheteur est bien fondé de présumer que les informations transmises par le courtier immobilier sont véridiques, à défaut de quoi sa responsabilité peut être retenue aux yeux de la Loi.

Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la clause de l’inspection préachat. Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez nos experts.

Obligation du courtier immobilier quant à l’inspection d’un immeuble

Lors de l’achat d’une maison, il y a un principe maintenant bien connu à l’effet que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que la propriété est exempte de vices cachés. Toutefois, conformément à l’article 1726 du Code civil du Québec, « il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

Ainsi, dans le cas d’une situation où un vice serait découvert suite à l’achat sans que l’acheteur ait procédé à une inspection, il pourrait être difficile de faire la preuve du type de vice (caché ou non) car le vendeur pourrait notamment alléguer qu’il y avait des indications visuelles qui démontraient que le vice était déjà présent. Sans la preuve d’un professionnel pour contredire les allégations du vendeur, les chances de réussite d’un recours devant les tribunaux seront grandement diminuées.

Dans la même optique, il y a une disposition dans la Loi sur le courtage immobilier ainsi que ses règlements d’application qui a été adoptée dans le but de protéger le public. En effet, l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité stipule que :

« Le courtier ou le dirigeant d’agence doit recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

1) détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
2) utilise une convention de service d’inspection reconnue;
3) effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
4) remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

Le courtier ou le dirigeant peut fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment qui respectent les exigences prévues au premier alinéa et qui contient plus d’un nom » (les soulignés sont du soussigné).

Comme on peut le constater, un courtier immobilier a l’obligation de faire la recommandation à son client de procéder, par l’entremise d’un professionnel, à une inspection préachat, mais c’est toujours le client qui prendra la décision finale. Toutefois, on constate que cette obligation est conditionnelle à l’indication des quatre conditions indiquées ci-haut, lesquelles sont essentiellement formulées dans le but d’assurer que le client engage un professionnel compétent détenant une assurance-responsabilité. Ainsi, dans l’optique où le courtier explique adéquatement toutes les obligations légales qui découleront de la décision qui sera prise par son client, son obligation sera rencontrée.

Par ailleurs, le courtier n’a pas une obligation de fournir une liste de professionnels à son client. Il a la possibilité le faire, mais il n’a pas le devoir de le faire. Un courtier en affaires depuis plusieurs années aura souvent plus de facilité à soumettre des contacts professionnels à son client qu’un courtier débutant. Et bien entendu, le client appréciera toujours cette attention de son courtier puisque ça lui évitera d’effectuer des démarches à cet effet.

Par contre, il est obligatoire pour le courtier de respecter les deux règles suivantes lorsqu’il soumet une liste à son client : recommander un inspecteur qui respectera les quatre exigences prévues à l’article 81 du Règlement, et proposer une liste d’inspecteurs en bâtiments à son client qui comporte plus d’un nom. Ainsi, le courtier ne peut pas diriger son client vers un inspecteur unique, malgré le fait qu’il soit reconnu, car il engagerait sa responsabilité professionnelle.

En conclusion, on constate que la loi n’oblige donc pas à ce qu’une inspection préachat soit réalisée avant l’acquisition d’une propriété. Par contre, afin d’éviter des tracas et des dépenses inutiles en réparations de vices, nous considérons qu’il est essentiel que tout acheteur diligent procède à une inspection préachat. Le courtier immobilier a donc un rôle important dans ce processus afin de s’assurer que son client soit accompagné lors de l’inspection de sa future propriété par un inspecteur reconnu.